Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Мало кто может похвастаться стабильностью и постоянностью места жительства в современном глобальном обществе. Но, если говорить о жителях Москвы, то это вдвойне сложно. Этот город предъявляет особые требования к своим жителям, и первая квартира, купленная молодой семьей, нередко считается только стартовым вариантом. Очень скоро они осознают, что им нужно найти более подходящий вариант, например, обменять купленную за скромные деньги однокомнатную квартиру в Подмосковье на жилье большей площади, чтобы было ближе к работе. Нередко растущая семья вынуждена переехать в другой район, где находится спортивная или языковая школа, в которую ходит ребенок.

Но ситуация меняется со временем. Родители взрослых детей в большинстве случаев выбирают путь сокращения площади квартиры, чтобы переехать к молодой семье или получить дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую и получив приличную доплату. Примерно таков общий сценарий "круговорота" жилой недвижимости в Москве.

Как организовать обмен квартирами с доплатой?

Первым вопросом, который возникает у тех, кто решает обменять свою квартиру, является: «С чего начать?». Опытные участники рынка недвижимости всегда советуют начать с поиска риэлтора, чтобы избежать рисков, связанных с самостоятельной проведением сделки. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью оказываются недействительными.

Организация самостоятельного поиска квартиры потребует значительных усилий и знаний, а также времени. Вам придется освоить информацию о текущих предложениях на рынке, осуществлять ежедневный мониторинг и готовиться к сложным переговорам. Однако даже если вы решите самостоятельно провести сделку, это не принесет экономии, поскольку грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не допустит переплаты.

Как можно организовать обмен квартир с доплатой? Существует два основных способа:

1. Договор мены. Этот способ используется редко – менее 3% процентов обменов квартир осуществляются через договор мены. Для этого нужно найти человека, который захочет обменяться квартирой с вами, при этом вам должна понравиться его квартира. В большинстве случаев это происходит при родственных обменах.
2. Договор купли-продажи. Этот способ является основным способом обмена квартир с доплатой. При использовании данного способа необходимо продать свою квартиру и купить другую, которую вы выберете. Такая сделка называется альтернативной. Для ее осуществления нужно выполнить следующие шаги:
   1. Найти агентство недвижимости и пройти консультацию с экспертом;
   2. Получить информацию о возможных вариантах, доплате и других расходах;
   3. Подготовить квартиру к продаже;
   4. Продать свою квартиру и купить новую;
   5. Проверить юридическую «чистоту» квартиры и коммунальные долги;
   6. Подготовить документы для банка (если потребуется).
   Необходимо понимать, что процесс обмена квартирами может включать в себя несколько этапов и звеньев. Это показывает объем работ, которые должно осуществить агентство недвижимости, и отражается на стоимости услуг.

Если вы хотите обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную в Москве с оплатой, то стоит заметить, что это может обойтись совершенно по-разному, так как Москва, как и любая другая столица, имеет различное ценовое разбиение на районы.

Так, если ваша однокомнатная квартира — в Центральном административном округе, и вы хотите обменять ее на большую квартиру в других округах Москвы, то вы можете обменять ее без доплаты с вашей стороны и даже ожидать компенсации со стороны покупателя, в зависимости от района и качества жилья, которое вы приобретаете. Однако обмен квартиры внутри ЦАО будет индивидуальным и будет зависеть от каждой конкретной квартиры.

Если продаваемая и покупаемая квартиры находятся в одном ценовом сегменте, то размер предстоящих затрат становится более предсказуемым. Если вам требуется более большая квартира в вашем же районе, то размер доплаты будет равен разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой понижающий коэффициент. В абсолютных цифрах, это составит от 1 млн. рублей в старой Москве. Однако этот коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной квартиры при прочих равных условиях.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную осуществляется по аналогичной схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую вы можете рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Однако стоит учесть, что поиск квартиры может занять определенное время, потому что в меньших количествах находятся более большие квартиры. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, и от 1300 тыс. рублей на четырехкомнатную квартиру. Важно понимать, что эти начальные цифры приведены для обменов в том, что называется "хрущевками", и найти четырехкомнатные "хрущевки" достаточно сложно, поэтому последняя цифра является условной.

Обмен крупной квартиры на несколько меньших: возможен ли такой вариант?

Владельцы трех- или четырехкомнатных квартир могут задуматься о поиске выгодного варианта обмена своей собственности на две однокомнатные квартиры без доплаты или с небольшой потерей в уровне района. Однако, если при обмене жилья требуется получить большую площадь и сохранить или повысить уровень района жительства, без доплаты не обойтись. В таком случае, размер доплаты непредсказуем, потому что условия обмена усложняются. Например, если вы хотите обменять трехкомнатную «хрущевку», то должны быть готовы к существенной доплате. Относительная разница в цене квартир большой площади значительно превысит разницу в цене маленьких квартир. Другими словами, продажа трехкомнатной квартиры может быть выгодной только при невысокой цене, а покупка однокомнатной квартиры – дороже, потому что однокомнатные квартиры очень востребованы и всегда дороги. При выборе такого варианта, необходимо учитывать все эти факторы.

Обмен одной большой квартиры на две меньшие потребует формирования и реализации трех договоров купли-продажи, включая продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложнит задачу агентства и, соответственно, повлечет за собой увеличение стоимости услуг риэлторов на 1,3–1,6%.

Фото: freepik.com